Капитальный ремонт многоквартирных домов

Капитальный ремонт многоквартирных домов

В целях информирования граждан по вопросам в области оказания жилищно-коммунальных услуг, а также о способах защиты прав и законных интересов потребителей коммунальных услуг, Управление Роспотребнадзора по Республике Башкортостан сообщает следующее.

С 2014 года собственники квартир обязаны уплачивать взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, минимальный размер которого определяется субъектами Российской Федерации и устанавливается в рублях с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику.

Указанная обязанность введена в силу положениями п.1 ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которым собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1 ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Согласно п.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирных домах включает в себя, в том числе взнос на капитальный ремонт.

Осуществлять взносы на капитальный ремонт в минимальном размере обязаны все собственники помещений в многоквартирных домах (п.1 ст.169 ЖК РФ).

Пунктом 3 ст.170 ЖК РФ установлено, что по выбору собственников помещений в многоквартирных домах фонд капитального ремонта формируется одним из двух способов:

-  перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

-  перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирных домах в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Плюсами формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является то, что накопления осуществляются на одном счете только на один дом и проценты, начисленные кредитной организацией за пользование временно свободными средствами, остаются в распоряжении собственников. Минусами являются: необходимость самостоятельно заниматься организацией капитального ремонта, отслеживать процесс накопления средств; комиссия банка оплачивается собственниками за счет взносов на капитальные ремонт, а также невозможность получения займа на проведение капитального ремонта за счет средств регионального оператора.

Плюсами формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов является то, что региональные оператор перед такими собственниками несет ответственность, как за сохранность средств, так и за организацию капитального ремонта, выбор подрядчика, выступает техническим заказчиком работ и несет ответственность за их качество; комиссия за ведение счета кредитной организацией выплачивается в меньшем размере, так как сумма пропорционально делиться между всеми домами, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора; ответственность за деятельность регионального оператора несет субъект Российской Федерации. Минусом же является длительный срок изменения формы накопления со счета регионального оператора на специальный счет.

В соответствии со ст.174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в том случае, если ее подготовка необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).

Фонд капитального ремонта образуют: взносы на капитальный ремонт, уплаченными собственниками помещений в многоквартирном доме; проценты, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт; проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

При любом способе управления многоквартирным домом оплата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения.

Согласно ст.181 ЖК РФ собственники в порядке, установленном ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), заключают с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта. При этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Права на денежные средства, находящиеся на специальном счету регионального оператора, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит и доля в праве на эти денежные средства (ст.36.1 ЖК РФ).

В соответствии с разъяснениями Минстроя России от 7 июля 2014 г. №12315- АЧ/04 региональный оператор может заключить договор о формировании фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта с каждым собственником помещений в многоквартирном доме, с одним или несколькими лицами, выступающими от имени собственников помещений в многоквартирном доме на основании соответствующих доверенностей.

Взносы на капитальный ремонт являются обязательным платежом, порядок оплаты которого регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и об использовании фонда капитального ремонта относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о проведении капитального ремонта и его финансировании принимается собственниками помещений на их общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п.1 ст.189 ЖК РФ).

Собственники жилых помещений многоквартирного дома, либо уполномоченные собственниками лица (управляющие организации, товарищества собственников жилья), которые являются также заказчиками работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствующем доме, осуществляют контроль за качеством работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и принимают соответствующие работы. И только после принятия заказчиком работ такие работы считаются выполненными.