Отдельные вопросы, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов

Отдельные вопросы, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов

Необходимость обсуждения отдельных вопросов, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, обусловлена высокой социальной значимостью защиты вложений граждан, возникающих в связи с применением действующего законодательства, регулирующего рассматриваемые правоотношения.

При разрешении дел, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов в настоящее время судами применяются нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), а также специального Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", требования  которых предоставляют гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), ограничивающий права граждан рамками договора.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространив  действие Закона о защите прав потребителей на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставив им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Следует отметить, что повышенные гарантии для потребителя в положениях Закона о долевом участии в строительстве выражены  в:

-  гарантии качества товара;

-  установлении законных штрафов и неустоек;

-  прозрачности сведений о застройщике и объекте застройки;

-  обязательной государственной регистрации данных договоров;

-  прямом указании на возможность применения законодательства о защите прав потребителей.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом о защите прав потребителей, поскольку Законом об участии в долевом строительстве отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Изучение практики показало, что суды, как правило, взыскивают денежную компенсацию морального вреда в связи с нарушением прав дольщиков из договора долевого участия в строительстве жилья в связи с несвоевременной передачей квартиры в собственность граждан, поскольку сам факт нарушения условий договора ущемляет права дольщика, и, безусловно, свидетельствует о нарушении его прав, как потребителя, что в силу закона является основанием для взыскания компенсации морального вреда.

При регулировании отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, имеют место отдельные вопросы, рассмотрение которых требуют особого внимания.

Так, граждане – участники долевого строительства жилья часто заявляют свои требованияо признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В этих случаях суды выносят обоснованные решения об удовлетворении исковых требований участников долевого строительства о признании права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, основываясь  на положениях статьи 12 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права и иными способами, предусмотренными законом (выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чьё право нарушено).

Также одним из серьезных моментов в Законе о долевом участии в строительстве является требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Данный закон предусматривает осуществление такой регистрации дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанные положения распространяются на правоотношения в долевом строительстве, возникшие со 2 декабря 2008 года.

Кроме того, справедливо возникает вопрос у участников долевого строительства, касающийся возникшей разницы между фактической площадью и площадью, указанной в договоре долевого участия.

Отказывая участникам долевого строительства (потребителям) в удовлетворении исков в части требований о взыскании излишне уплаченной по договору суммы вследствие разницы проектной и фактической площади квартиры, суды мотивируют тем, что при заключении договора стороны согласовали проектную площадь квартиры (с учетом площади лоджии) без понижающих коэффициентов. При окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена аналогичным образом (без понижающего коэффициента), несмотря на то, что органами БТИ применяется понижающий коэффициент 0,5 в отношении площади лоджии.

Что касается уплаты потребителями государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав, необходимо отметить, что в соответствии со ст.89 ГПК РФ, льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Поскольку заявленные участниками долевого строительства исковые требования вытекают из договора долевого участия, на который распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», судами по данной категории дел обоснованно применяются нормы Налогового кодекса РФ, согласно которым гражданин - потребитель освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1,0 млн. рублей.

Также актуальным вопросом при долевом строительстве жилья является  определение подведомственности споров по искам участников строительства в случае банкротства застройщика.

Согласно положениям п.1 ч.1 ст.33 Арбитражного процессуального кодекса РФ определена специальная подведомственность по делам о несостоятельности (банкротстве) арбитражным судам.

В соответствии с ч.1 ст.126 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов могут быть предъявлены в ходе конкурсного производства и только в рамках дела о банкротстве застройщика.

Кроме того, в соответствии с нормами Закона о банкротстве,  арбитражным судом рассматриваются разногласия между арбитражным управляющим и гражданами, в пользу которых вынесен судебный акт о взыскании ущерба, причиненного жизни или здоровью.